[스크랩] 「위대한사람 6편」투자금 1000만원으로 거래액 1700억으로 "나는 공인중개사다"
고수가 말하길..."전 고수가 아닙니다." 라더군요.
당산역에서 선유도역방향으로 가다보면 노란 칠성 공인중개사가 보입니다. 사실 노란색 간판 말고는 일반 부동산과 아무런 차이도 느낄 수 없는 공인중개사일 뿐인데...
"제가 어릴 때 우리 집에는 정원사도 있었고 개울이 흐르는 다리를 건너야 집에 도착할 수 있을 정도 잘 살았었죠. ㅎㅎㅎ 하지만 아버지사업은 부도에 처했고 저의 어린 시절은 경제적 어려움이 시작된 시기였어요. 부유했던 기억보다 작은 집에서 어렵게 살았던 기억이 더 많답니다."
전 은성님의 어린시절이야기를 듣고 전 깜짝 놀랄 수밖에 없었습니다. 질문좀...유진수산이라 하면 유진참치를 말하는 건가요?
네~...
짧은 답변 한마디에 전 은성님의 역사가 파노라마처럼 스치더군요. 국내 최대 수산물유통기업 (주)유진수산의 외아들이셨단 말씀에 잠시 할 말을 잊고 있었답니다. 유진수산이 부도나지 않았다면 이분은 꽃보다 남자의 이민호와 같은 급이었다는 말이 되니까요.
"지금은 기억도 잘 안 나고 다 잊고 살고 있답니다. 그렇게 작은 집에서 살며 어린 시절을 보내고 중앙대 도시공학과를 졸업하고 취업을 했는데.. 그 때가 1998년, IMF 최 절정기였답니다. 취업을 한다는 건 쉬운 일이 아니었고 한다해도 수익은 마음에 들지 않았답니다. 2년여의 직장생활을 정리하고 휴식기를 가지며 진로 고민을 하다 '성공하고 싶다'는 생각을 하고나니 직장생활이 적성에 맞지 않다고 생각이 들더군요. 아버지의 피를 물려받아서일까요? 제 적성은 '사업'이였습니다."
돈 '1000만 원'으로 뭘 할까?
2001년 이런 저런 고민 끝에 사업을 하기로 결심했지만 딱히 할 만한 아이템도 없고 자본도 없고 경험도 없던 시절에 저에게 전 재산은 1000만원 뿐이었죠. 이 돈으로 뭘 할까 수도 없이 생각했지만 할 수 있는 사업은 전혀 떠오르지 않았습니다. 그렇다 전공을 살리면서 돈이 안 들어가는 사업, 부동산 중개사로 창업을 결심하고 당시 봉천동에 작은 사무실을 얻어 처음 부동산 중개소를 시작했죠.
"부동산중개를 하기엔 30살 나이는 어리고 경험도 적은 초짜인데 지도와 책상하나 놓고 부동산 중개소를 차렸으니 봉천동 어르신들은 저를 무시를 넘어 개똥취급도 안했답니다."
봉천동 어르신들 정도 되시면 동네 부동산거래에 대해선 저보다 더 잘 알고 계셨죠. 그렇다보니 아무리 찾아다녀도 저보다 안면 있고 연배 있으신 중개소에 물건을 내셨고 전 몇 달 동안 굶어죽지 못해 사무실 문 열었다고 말해도 틀린 말이 아니었답니다. 이렇다 진짜 굶어 죽겠다 싶어 시작한 것은 자료와 근거를 통한 "지식부동산중개"였죠. 경험에서 밀리고 안면에서 밀리다보니 제가 할 수 있는 것은 보다 근본적이고 객관적인 자료를 통해 명확한 근거를 제시해 거래를 성사시키기 시작했답니다. (이전까지의 부동산 거래는 "그건 얼마, 이건 얼마"식의 주먹구구였던지라 대부분 짐작으로 거래했고 또 웃돈거래(건물주는 얼마, 웃돈 받아 팔면 부동산 수익?)도 일반화 되던 시기라 부동산중개사는 믿음이 별로 안가는 직업 이였답니다. ㅎㅎㅎ) 그 후로 나이는 어리지만 부동산전문가로 소문이 나 넘치는 물건을 정리하기도 힘들 정도로 인정받게 되었죠. 몇 달은 공치며 놀았지만 그 후 매월 수수료 수익만도 월 1000만 원 이상 되었고 젊은 저에게 있어 첫 사업은 성공적 이였습니다. 그렇게 2년, 봉천동에서 중개사로서 자리를 잡고 인정도 받았지만 욕심이 생기더군요.
재개발에 눈을 뜨니 세상이 다 재개발
봉천동에서 열심히 일해도 저의 사업욕심은 차지 않더군요. 봉천동에서 두 발로 뛰어다니며 얻은 것은 재개발사업의 돈 흐름을 알게 되었고 이렇게 큰 부동산 돈 맥의 원천은 강남이라는 것을 알게 되었습니다. 2005년 강남은 재건축의 바람이 절정이었고 터전이었던 봉천동을 떠나 강남에 재건축시장에 첫 진입을 하게 되었습니다. 봉천동의 야전경험이면 될 것이라 생각하고 강남에 진출했지만 강남은 다르더군요. 전국의 날고 기는 부동산 전문가들은 모두 강남에 모여 있는 것 같았습니다. 정보력도 최고였고요. 봉천동에서 잘 나가던 저는 이곳 강남에서 그 많은 부동산 중개사 중 한사람일 뿐이었죠. 다시 봉천동으로 갈까 생각이 매일 밤들었답니다. 너무 치열한 경쟁 때문에 잘 하면 이곳에서 본전도 못 건지겠구나 싶은 생각에 몇 번이고 맘 잡지 못하기를 반복하기를 수개월 정말 정리하고 돌아갈 준비를 했답니다. 이미 강남의 부동산은 과열되었고 열심히 했지만 발로 뛰는 것만이 능사가 아님을 강남에서 배우게 되었습니다. 하지만 하늘이 도와주는 것일까요? 그해 부동산 폭등의 정부대처로 8.31대책, 즉 DTI-LTV 규제가 발표되었습니다.
그에 따라 강남권은 6억 이상 주택에 DTI - LTV규제가 적용되었고 시장은 얼어붙기 시작했고 저는 6억 이하 주택거래가 활성화되어 가격 상승으로 이어질 것을 분석하여 실수요자 및 투자자들에게 6억 이하 주택에 집중 투자하도록 제안하였죠. 너무도 당연한 현상 이였기 때문에 누구든 먼저 분석만 하면 되는 것이었지만 언론과 시장은 부동산경기 하락에만 집중 되어 있었던 때 이었습니다. 제 분석대로 6억 이하 주택시장은 활성화된 거래를 통해 가파르게 상승하기 시작했고 이에 강남의 투자자들로부터 인정받아 그 해 주택거래총액만 1700억을 넘으며 소형 부동산투자거래에 입지를 굳히는 계기가 되었죠.
잘 나갈 때 직업을 바꾸다.
용산 재개발은 사업규모만 수십조가 넘는 초대형 도심재개발 사업입니다. 국내 내로라하는 자본은 모두 눈독을 드리는 이 시장에서 저처럼 소형 부동산투자 중개업자는 설 자리가 마땅치 않는 그림에 떡이었죠. 설 자리가 있다해도 모든 부동산업자가 경쟁하는 곳은 출혈이 심할 수밖에 없었습니다. 그래서 제 눈을 돌려 재개발 구획이 아닌 곳에서 길을 찾기 시작했습니다. 용산의 분위기에 개발의 바람이 솔솔 부는 소형토지개발을 컨설팅하고 '가치상승'에 10여년의 지식부동산거래 경험을 쏟아 부었습니다. 그리고 개발예정지의 언론 및 규제 등의 불화살을 피하면서도 기존 부동산의 수익성과 가치를 높이는데 성공하였고 그 후 저의 직업도 바뀌게 되었습니다. 부동산 중개업을 하면서 마음 한편엔 나 스스로 꼭 떴다방처럼 이곳저곳 옮기며 수익을 쫒아 다닌다는 구린 마음이 있어 늘 고민 이였지만 달리 방법이 없었는데 이번 컨설팅을 통해 중개인이 아닌 소형 토지개발 전문가로 직업을 변경해야겠다~ 마음먹었죠. 그 후 토지주의 부탁을 받아 활용성이 떨어지거나 수익성이 낮은 소형 부동산의 유효이용을 최대한 가치로 끌어올리고 동대문, 제기동, 마포, 연남동, 공덕동 용산등 서울 전역의 소형토지를 컨설팅 하여 최대유효가치상승을 끌어내게 되었습니다. 2008년은 전업도 성공적 이였고 수익도 매우 많았답니다. 또 저의 재개발 부동산 투자지식을 일목요연하게 정리해 부동산전문 서적을 출간하며 저를 알리기 시작했죠.
10년 동안 한 분야를 파니 전문가라 불리더군요.
2009년 사무실로 전화한통이 걸려옵니다. 이미 전 소형 수익토지개발전문가로 자리를 잡고 활발한 활동을 하고 있었기 때문에 늘 시간이 부족했다던 시기인데 '부동산TV'라며 전화가 오더군요. 부동산TV에 출연요청 전화인데 ... 부동산 업계 종사자로 스스로를 알리는 좋은 기회이기 때문에 짧은 출연에 동의하고 처음 TV를 통해 저를 알리게 되었죠. 이후 "무엇이든 물어보세요!" 코너를 진행하며 투자자들의 궁금증을 풀어드렸고 SBS CNBC와 서울경제TV, 이데일리TV에서 부동산 현황 및 동향에 대한 분석 자료와 전화. 인터넷을 이용한 실시간 답변코너를 맡아 물건분석 및 투자상담코너를 운영하며 부동산 시장에서 전문가로 자리를 잡게 되었습니다. 하지만 방송과 컨설턴트활동을 하며 저 스스로 의자를 높이고 일명 '큰손'들과의 만남을 늘여가다보니 정작 제 일은 할 시간이 없다는 말이 절로 나오더군요. 저는 부동산시장이 아무리 힘들 다해도 소액투자와 소형부동산은 끊임없이 공급과 수요를 맞출 수 있기 때문에 이 분야를 저의 전문분야로 생각하고 있었답니다. 그래서 과감히 의자를 낮추고 양평동에 작은 부동산 중개소를 차렸답니다. 이 곳이라면 제 고객이라 생각하는 고객들이 거침없이 들어와 "전은성"을 찾을 수 있으니까요.^^
여담Tip~*
이 : 그래서 여기로 오셨구나! 일전에 계시던 사무실에서 여기로 오신다기에 속으로 잘 안되신 줄 알았어요.^^
전 : 다들 걱정하시더라고요. 그런데 그 자리에 앉아있으면 제 주요 고객들인 소형 부동산 투자자들이 찾아오기 어려워하세요.
여기처럼 편안하게 만날 수 있으면 마음 편하게 속마음 다 편하게 이야기 할 수 있는데 거긴 그런 게 좀 어렵더라고요. ㅎㅎ
이 : 전 사업 잘되려면 더 큰 사업건을 만나야 되는 줄 알았는데 전 대표님은 오히려 작은 사업건에 관심을 더 갖으시네요?
전 : 당연히 큰돈을 벌려면 큰 사업을 만나는 게 맞죠. 하지만 그만큼 신경 쓸 것도 많고 위험도 따르죠. 그리고 너무 불안정하구요. 그런데 소형 부동산 개발은 그 수를 헤아릴 수 없을 만큼 많고 그 수요와 공급은 도시가 존속하는 한 끝이 없다고 봐야죠. 그렇다면 가늘고 길게 오랫동안 할 일 할 수 있는 소형부동산개발을 하려고요. 부동산 분야가 잘 되면 좋지만 안 되면 바로 사기꾼 되는 시장이다 보니 문제없이 일을 추진하기위해 결정한 저의 선택이랍니다. 선택했으니 이제 집중하고 있고요. ^^
이 : 지금 하고 계신 일이 소형부동산이라 하셔서 어떤 걸 말하시는 건지?
전 : 아.. 요즘 제가 하는 일은 5000~3억 정도의 투자금으로 서울에서 재개발지역의 집이나 상가, 오피스텔 빌라 등을 구입할 때 투자조언 및 물건추천을 해 드리고 있고요. 또 하나는 소형토지를 수익형 부동산으로 컨설팅하고 개발해 드리는 일을 하고 있어요. 이 두 가지가 소형부동산 투자. 개발이라 말하는 것이에요~
이 : 그럼 소액으로 부동산에 투자하는 분들이 고객이시겠네요. 저처럼요~^^
전 : 네.. 그렇죠. 어떻게 보면 투자 자문을 해 드리는 것 같은데 알고 보면 중개인이 맞아요.
이 : 전 대표님을 누가 중개인으로 보겠어요. 이렇게 유명하신 분을요^^ 그나저나 저도 작은 상가를 갖고 월세사업자가 되보고 싶어요.
전 : 그동안 보면 돈이 많다고 다 투자에 성공하는 것은 아니더라고요. 물론 장점은 되겠지만 정작 작은 곳을 바라보지 않을 경우가 많은데 실제 수익률로 따지면 소액투자가 더 높았어요. 저도 대형 개발에 관심 없는 것은 아니지만 큰 거 한방 때문에 정작 전문분야를 놓친다면 지금처럼 탄탄한 사업구조를 갖기 어렵죠.
이 : 아~ 말씀만 들었는데 저도 성공할 수 있을 것 같네요. ㅎㅎ 시간 많이 내 주셔서 감사하구요. 전 대표님의 "소액부동산투자 노하우" 알려주실 수 있나요?
전 : 이대표님이 달라면 드려야죠. ㅎㅎㅎ
위대한 성공 인터뷰 list
「위대한사람 4편」대한민국 전통 술의 역사, 내가 정헌배입니다.
「위대한사람 3편」마이너스 가업을 년 매출 30억 기업으로 일구다.
「위대한사람 2편」김밥팔고 통닭 팔아 월 수 3,000만원입니다.